# Ako vysporiadať pozemok pod stavbou?

https://noveris.sk/clanky/pozemok-pod-stavbou/
Dátum: 2026-10-15
Tagy: pozemok pod stavbou, stavba na cudzom pozemku, neoprávnená stavba, odkúpenie pozemku, vecné bremeno, Slovenský pozemkový fond

Dom alebo garáž patrí vám, ale pozemok pod stavbou má iného vlastníka. Možno sa tento stav roky neriešil a otázky vznikli až pri predaji, rekonštrukcii alebo pri zmene vlastníka pozemku.

**Vlastníctvo stavby a pozemku možno právne usporiadať viacerými spôsobmi.** Vhodné riešenie závisí aj od toho, na základe akého práva bola stavba postavená.

## Ako môže stavba stáť na cudzom pozemku?

Na Slovensku môžu mať stavba a pozemok rozdielnych vlastníkov. Takýto stav môže vzniknúť napríklad samostatným prevodom stavby alebo tým, že stavebník mal právo postaviť ju na cudzom pozemku.

Preto treba preveriť nielen dnešné listy vlastníctva, ale aj staršie zmluvy a okolnosti výstavby. **Rozdielni vlastníci ešte automaticky neznamenajú, že ide o neoprávnenú stavbu.**

## Ako sa dá pozemok pod stavbou vysporiadať dohodou?

Najpriamejším riešením býva **odkúpenie pozemku pod stavbou**, prípadne aj primeranej priľahlej plochy. Ak sa prevádza iba časť parcely, spravidla treba pripraviť geometrický plán.

Ďalšou možnosťou je **zriadenie vecného bremena**, ktoré upraví právo mať stavbu na pozemku a podľa potreby aj [prístup na jej užívanie či údržbu](/clanky/pristup-k-pozemku-alebo-stavbe/). Užívanie pozemku možno upraviť aj nájomnou zmluvou. **Nájom však poskytuje len dočasné riešenie**, keďže právo užívať pozemok trvá iba počas nájmu a závisí od dohodnutých podmienok jeho ukončenia.

Pri vysporiadaní je vhodné riešiť nielen pozemok priamo pod stavbou, ale aj potrebnú priľahlú plochu a prístup k stavbe, aby ju bolo možné riadne užívať a udržiavať.

## Čo ak bola stavba postavená bez práva k pozemku?

Ak niekto postavil stavbu na cudzom pozemku bez práva, ktoré by ho na to oprávňovalo, ide o takzvanú **neoprávnenú stavbu**. Aj v tejto situácii zákon umožňuje usporiadať vzťahy medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku.

**Stavebné povolenie a právo stavať na cudzom pozemku sú dve odlišné otázky.** Preto treba preveriť, aké oprávnenie mal stavebník k pozemku v čase výstavby.

Zákon upravuje tieto možnosti:

- **Odstránenie stavby.** Na návrh vlastníka pozemku môže súd rozhodnúť, že stavba sa odstráni na náklady vlastníka stavby.
- **Prechod stavby do vlastníctva vlastníka pozemku.** Ak by odstránenie nebolo účelné a vlastník pozemku súhlasí, súd rozhodne, že stavbu získa do vlastníctva za náhradu.
- **Iné usporiadanie vzťahov.** Súd môže napríklad za náhradu zriadiť vecné bremeno, ktoré vlastníkovi stavby zabezpečí právo potrebné na jej riadne využívanie alebo prikázať pozemok za náhradu do vlastníctva vlastníka stavby.

Vhodné riešenie závisí od okolností výstavby, práv oboch vlastníkov a možností ďalšieho využívania stavby a pozemku.

## Čo ak pozemok spravuje SPF alebo vlastník zomrel?

Ak ide o [štátny pozemok v správe Slovenského pozemkového fondu](/clanky/odkupenie-pozemku-od-spf/) alebo pozemok neznámeho vlastníka, preverujú sa osobitné podmienky prevodu. **Usporiadanie pozemkov pod stavbami patrí medzi zákonom upravené možnosti riešenia.**

Pri [zosnulom vlastníkovi](/clanky/zosnuly-na-liste-vlastnictva/) treba objasniť dedičské vzťahy. Ak vlastníte podiel na pozemku aj vy, môže prichádzať do úvahy [vyporiadanie spoluvlastníctva](/clanky/zrusenie-podieloveho-spoluvlastnictva/).

## Patrí vám stavba, ale pozemok pod ňou nie?

**Pomôžeme vám nájsť riešenie**, ktoré bude zodpovedať právnemu stavu pozemku aj tomu, ako potrebujete svoju stavbu užívať.

**[Dohodnite si s nami konzultáciu](/kontakt/).** Navrhneme riešenie a pomôžeme vám s jeho realizáciou - od rokovaní s vlastníkom pozemku či SPF až po prípravu zmlúv alebo zastupovanie na súde.