Jeden spoluvlastník chce pozemok predať, druhý si ho chce ponechať. Alebo sa vlastníci zhodnú, že spoločné vlastníctvo treba ukončiť, no nevedia sa dohodnúť na cene či rozdelení pozemku. Rokovania sa opakujú, ale riešenie neprichádza.

Nesúhlas spoluvlastníka neznamená, že v spoločnom vlastníctve musíte zostať. Možnosti však závisia od toho, či chcete predať celý pozemok, iba svoj podiel alebo dosiahnuť zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

Môže jeden spoluvlastník zablokovať predaj celého pozemku?

Na predaj celého pozemku potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ani vlastník väčšinového podielu nemôže predať podiely ostatných bez ich súhlasu.

Ak niektorý spoluvlastník predaj celého pozemku odmieta, treba hľadať inú dohodu alebo zvážiť súdne vyporiadanie.

Môžete predať iba svoj podiel?

Predaj vlastného spoluvlastníckeho podielu je odlišný od predaja celého pozemku. Súhlas ostatných spoluvlastníkov s ním nepotrebujete, musíte však rešpektovať ich predkupné právo. Výnimkou je napríklad prevod blízkej osobe. Pred predajom preto treba správne pripraviť ponuku na uplatnenie predkupného práva a podmienky prevodu.

Kupujúci nadobudne podiel na spoločnom pozemku, nie konkrétnu oddelenú časť. Ak napríklad vlastníte polovicu záhrady, bez jej rozdelenia nemôžete predávať určitý pás pri plote ako svoj samostatný pozemok.

Akú dohodu možno spoluvlastníkovi navrhnúť?

Odmietnutie spoločného predaja ešte nemusí znamenať, že dohoda nie je možná. Spoluvlastník môže mať záujem pozemok ponechať v rodine alebo nesúhlasí s ponúkanou cenou.

Riešením môže byť, že jeden spoluvlastník odkúpi podiely ostatných. Ak je pozemok vhodný na rozdelenie, možno sa dohodnúť aj na vytvorení samostatných parciel. Ďalšou možnosťou zostáva spoločný predaj a rozdelenie získanej sumy.

Čo ak sa spoluvlastníci nedohodnú?

Spoluvlastník môže podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súdne riešenie nevyžaduje súhlas ostatných, v konaní však musia byť správne zahrnutí všetci spoluvlastníci.

Súd postupuje podľa zákonného poradia:

  • Rozdelenie pozemku. Najprv posudzuje, či možno vytvoriť samostatné pozemky, ktoré sa dajú účelne využívať.
  • Prikázanie pozemku za náhradu. Ak rozdelenie nie je dobre možné, môže pozemok prikázať jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí ostatných vyplatia.
  • Predaj pozemku. Ak ho nechce žiadny zo spoluvlastníkov, súd nariadi predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Pri rozdelení nestačí zakresliť hranicu podľa veľkosti podielov. Treba zohľadniť prístup, tvar a ďalšie využitie vzniknutých parciel. Pri niektorých poľnohospodárskych a lesných pozemkoch platia aj zákonné obmedzenia drobenia. Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch mimo zastavaného územia obce platí aj zákaz drobenia. Rozdelením spravidla nesmie vzniknúť poľnohospodársky pozemok menší ako 3 000 m² ani lesný pozemok menší ako 5 000 m². Tieto pravidlá musí rešpektovať aj súd pri vyporiadaní spoluvlastníctva.

Zákon však pozná výnimky, napríklad pri rozdelení na účely výstavby alebo pri pričlenení oddelenej časti k susednému pozemku bez vytvorenia samostatnej novej parcely. Pred rozdelením preto treba preveriť, či sa zákaz drobenia na konkrétny pozemok vzťahuje a či možno uplatniť niektorú z výnimiek.

Znamená žaloba, že pozemok určite získate?

Podanie žaloby samo osebe nezaručuje, že súd zvolí vami navrhované riešenie. Ak chcete pozemok získať, treba posúdiť aj jeho deliteľnosť, záujem ostatných spoluvlastníkov a vašu schopnosť vyplatiť im náhradu.

Zákon navyše umožňuje, aby súd z dôvodov hodných osobitného zreteľa spoluvlastníctvo nezrušil prikázaním pozemku za náhradu ani jeho predajom. Samotný nesúhlas druhého spoluvlastníka však ešte takým dôvodom nie je. Rozhodujú konkrétne okolnosti prípadu.

Časté otázky

Môžem spoluvlastníka prinútiť, aby odkúpil môj podiel?

Samotným návrhom na predaj mu nevzniká povinnosť podiel kúpiť. Ak sa nedohodnete, môžete zvážiť predaj podielu pri rešpektovaní predkupného práva alebo súdne vyporiadanie. Súd však nemusí zvoliť spôsob, ktorý navrhujete vy.

Je súhlas s predajom a predkupné právo to isté?

Nie. Pri spoločnom predaji celého pozemku musí každý vlastník súhlasiť s predajom svojho podielu. Ak predávate iba vlastný podiel, predkupné právo ostatným spravidla dáva možnosť kúpiť ho za ponúknutých podmienok.

Zaplatí súdne trovy spoluvlastník, ktorý odmietol dohodu?

Nie automaticky. Samotné odmietnutie dohody nestačí na takýto záver. O náhrade trov súd rozhoduje podľa procesných pravidiel a okolností konania. Pred podaním žaloby treba počítať aj s vlastnými výdavkami na poplatok, právne služby či potrebné dokazovanie.

Neviete sa so spoluvlastníkom dohodnúť?

Pomôžeme vám nájsť vhodný spôsob, ako spoločné vlastníctvo pozemku vyriešiť. Posúdime možnosti dohody, predaja vášho podielu alebo súdneho vyporiadania. Pripravíme konkrétny návrh a zastúpime vás pri rokovaniach aj v súdnom konaní.

Napíšte nám, čo chcete s pozemkom dosiahnuť a na čom dohoda so spoluvlastníkom viazne.