Cez parcelu, ktorú ste zdedili, vedie obecná ulica alebo cesta medzi obcami. V katastri ste stále vlastníkom, no pozemok užívajú vodiči a o prípadnom odkúpení s vami nikto nerokuje. Môžete žiadať vysporiadanie alebo náhradu za jeho užívanie?
Rozhoduje najmä to, o akú cestu ide, komu patrí a na základe akého práva zaberá váš pozemok. Inak sa rieši cesta vo vlastníctve obce či samosprávneho kraja a inak súkromná prístupová cesta k susedným domom.
Čo treba preveriť ako prvé?
Základom je určiť, ktorá parcela alebo jej časť sa pod cestou skutočne nachádza. Mapové zobrazenie cesty sa nemusí zhodovať s evidenciou vlastníctva. Napríklad cesta zakreslená ako jedna parcela registra C môže prekrývať viacero parciel registra E s rôznymi vlastníkmi.
Treba preto preveriť listy vlastníctva, mapy a podľa potreby aj staršie listiny či geodetické podklady. Súčasne je dôležité zistiť, kedy a za akých okolností cesta vznikla a či už bolo právo k pozemku upravené zmluvou, rozhodnutím alebo zákonom.
Vlastníctvo pozemku a vlastníctvo cesty sú dve odlišné otázky. Ani údaj na liste vlastníctva sám osebe nemusí objasniť celý právny režim jej užívania.
S kým riešiť vysporiadanie pozemku pod cestou?
Pri bežnej miestnej ceste býva vlastníkom obec alebo mesto. Cesty II. a III. triedy spravidla patria samosprávnemu kraju, zatiaľ čo pri cestách I. triedy ide spravidla o štát. Účelová cesta môže patriť aj súkromnej osobe alebo spoločnosti.
V praxi môže rokovanie zabezpečovať správca cesty. Treba však rozlíšiť, kto vykonáva údržbu a kto je oprávnený uzavrieť zmluvu o pozemku. Ak neviete cestu zaradiť, informáciu možno preveriť na obci alebo na príslušnom cestnom správnom orgáne.
Dá sa dohodnúť predaj alebo zámena pozemku?
Jednou z možností je predaj pozemku alebo jeho zastavanej časti vlastníkovi cesty. Ak cesta zaberá len časť parcely, na jej oddelenie býva potrebný geometrický plán. Pri dohode je dôležité určiť aj cenu, náhradu nákladov a postup zápisu do katastra.
Do úvahy môže prichádzať aj zámena za iný pozemok. Pri obci alebo samosprávnom kraji však treba rešpektovať pravidlá nakladania s ich majetkom a potrebné schvaľovanie. Podľa právneho stavu možno posudzovať aj dohodu o vecnom bremene alebo nájme.
Samotné vlastníctvo pozemku pod cestou ešte neznamená, že jej vlastník musí prijať vašu ponuku na odkúpenie za požadovanú cenu. Aj preto treba návrh dohody pripraviť s ohľadom na konkrétny právny režim.
Čo ak cesta prešla zo štátu na obec alebo samosprávny kraj?
Pri niektorých starších cestách sa uplatňuje zákon č. 66/2009 Z. z. Týka sa stavieb, ktoré prešli zo štátu na obec alebo vyšší územný celok bez vysporiadania pozemkov pod nimi. Nevzťahuje sa automaticky na každú cestu vo vlastníctve samosprávy.
Ak sú splnené zákonné podmienky, právo užívať pozemok môže vyplývať zo zákonného vecného bremena. Vlastníkovi tak zostáva pozemok, ale musí strpieť jeho užívanie v príslušnom rozsahu. Zákon počíta aj s usporiadaním vzťahov prostredníctvom náhradného pozemku alebo pozemkových úprav.
Máte nárok na náhradu za užívanie pozemku?
Najprv treba zistiť právny dôvod užívania. Pri nájomnej zmluve sa vychádza z jej podmienok. Ak sa pozemok užíva bez právneho dôvodu, môže prichádzať do úvahy nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. Pri zákonnom vecnom bremene ide o inú právnu situáciu.
Otázkou náhrady za vecné bremeno podľa zákona č. 66/2009 Z. z. sa zaoberal aj Ústavný súd SR. V náleze II. ÚS 369/2025 upozornil na dlhodobé obmedzenie vlastníkov a neudržateľnosť mechanického uplatňovania staršieho výkladu o jednorazovej náhrade pri roky nevysporiadaných vzťahoch.
Nárok preto nemožno odmietnuť iba všeobecným tvrdením, že všetky náhrady za staré cesty sú už premlčané. Rovnako však nemožno každému vlastníkovi sľúbiť pravidelnú platbu. Treba posúdiť podmienky nároku, obdobie užívania, prípadné skoršie plnenia aj aktuálne súdne rozhodnutia.
Môžete cestu oplotiť alebo uzavrieť?
Samotné vlastníctvo pozemku vás neoprávňuje automaticky zablokovať premávku. Pri verejne užívanej ceste treba rešpektovať jej právny režim a pravidlá cestnej premávky. Osadenie závory či inej prekážky bez preverenia môže viesť k ďalšiemu sporu alebo sankcii.
Aj pri súkromnej prístupovej ceste treba najprv zistiť, či ostatní nemajú právo prechodu alebo prejazdu. Vysporiadanie je preto vhodné riešiť právnym postupom, ktorý zodpovedá druhu cesty a právam dotknutých osôb.
Zostáva váš pozemok pod cestou bez vysporiadania?
Preveríme, kto je vlastníkom cesty, aké právo má k vášmu pozemku a aké možnosti vysporiadania alebo náhrady prichádzajú do úvahy. Pripravíme návrh dohody a zastúpime vás pri rokovaniach alebo pri uplatnení odôvodneného nároku.
Obráťte sa na nás a pomôžeme vám nájsť vhodný postup, ako situáciu s pozemkom pod cestou riešiť.
