Prístup k domu, garáži alebo pozemku môže viesť cez cudziu parcelu. Ak chcete mať právo túto trasu používať aj do budúcna, jednou z možností je zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu.

Dôležité je dohodnúť nielen to, kadiaľ môžete chodiť či jazdiť, ale aj komu bude právo patriť a či prejde na ďalšieho vlastníka vašej nehnuteľnosti. Rovnako treba správne pripraviť zmluvu a zabezpečiť zápis vecného bremena do katastra.

Čo znamená vecné bremeno práva prechodu a prejazdu?

Vlastník zaťaženého pozemku musí v dohodnutom rozsahu strpieť, že cez jeho pozemok prechádza alebo jazdí oprávnená osoba. Pozemok zostáva v jeho vlastníctve, jeho užívanie je však obmedzené vecným bremenom.

Právo prechodu pešo nemusí zahŕňať aj prejazd autom. Rovnako z práva prejazdu automaticky nevyplýva možnosť na cudzom pozemku parkovať alebo viesť inžinierske siete. Zmluva preto musí vystihovať, na čo chcete prístup využívať.

Má právo patriť konkrétnej osobe alebo vlastníkovi nehnuteľnosti?

Rozdiel sa prejaví najmä pri predaji, darovaní alebo dedení nehnuteľnosti. V zmluvách sa môžete stretnúť s označeniami in personam a in rem.

Právo viazané na konkrétnu osobu – in personam. Oprávneným je určený človek alebo právnická osoba. Ak má napríklad právo prechodu pán Novák osobne a svoj dom predá, kupujúci tým toto právo nezíska. Pri fyzickej osobe takéto vecné bremeno zaniká najneskôr jej smrťou a neprechádza na dedičov.

Právo spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti – in rem. Oprávneným je každý aktuálny vlastník presne určenej nehnuteľnosti. Ak je prístup zriadený v prospech každého vlastníka konkrétneho domu alebo pozemku, pri jeho predaji či dedení prechádza právo spolu s vlastníctvom na nadobúdateľa.

Ak chcete zabezpečiť prístup aj pre budúcich vlastníkov, treba tomu prispôsobiť zmluvu. Nestačí iba uviesť meno dnešného vlastníka a predpokladať, že právo automaticky zostane spojené s jeho domom.

S kým treba uzavrieť zmluvu?

Zmluvné vecné bremeno sa zriaďuje s vlastníkom pozemku, ktorý má byť zaťažený. Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve, na zriadenie bremena k spoločnému pozemku je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Treba preveriť celú trasu až k verejnej ceste. Ak vedie cez tri cudzie parcely, dohoda s vlastníkom jednej z nich nevyrieši prístup cez zostávajúce dve. Pri zosnulom či nezistenom vlastníkovi alebo pri pozemku, s ktorým nakladá SPF, treba najprv posúdiť osobitný postup.

Čo má obsahovať zmluva o zriadení vecného bremena?

Zmluva musí byť písomná a presne označovať účastníkov, zaťažený pozemok a oprávnenú osobu alebo nehnuteľnosť, s ktorej vlastníctvom sa právo spája. Dôležité je dohodnúť najmä:

  • Trasu a rozsah prístupu. Kadiaľ cesta vedie, v akej šírke a či zahŕňa prechod pešo aj prejazd vozidlami.
  • Spôsob využívania. Napríklad prístup členov domácnosti, návštev alebo vozidiel zabezpečujúcich obsluhu nehnuteľnosti, aby rozsah práva zodpovedal jej potrebám.
  • Trvanie práva. Či sa zriaďuje na neurčitý čas alebo na dohodnuté obdobie.
  • Odplatu. Či ide o bezodplatné zriadenie alebo zaň vlastník dostane náhradu, v akej výške a kedy bude zaplatená.
  • Údržbu a praktické podmienky. Kto sa bude podieľať na opravách cesty, ako sa bude otvárať brána a ako sa zabezpečí, aby prístupu nebránili prekážky.

Kedy potrebujete geometrický plán?

Ak má právo prechodu a prejazdu zaťažovať iba časť parcely, jeho rozsah treba vymedziť geometrickým plánom. Ten určí plochu, na ktorej sa bude právo vykonávať. Na zápis do katastra sa používa úradne overený plán.

Geometrický plán v tomto prípade nemusí vytvárať samostatnú cestnú parcelu. Vymedzenie vecného bremena nie je rozdelením vlastníctva pozemku.

Ak sa vecné bremeno zriaďuje k celej existujúcej parcele, geometrický plán na vymedzenie jeho rozsahu netreba.

Ako sa vecné bremeno zapíše do katastra?

Po podpise zmluvy sa podáva návrh na vklad príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru. Pri bežnom listinnom podaní sa prikladá zmluva v dvoch vyhotoveniach a ďalšie potrebné prílohy. Ak sa bremeno týka časti parcely, návrh musí obsahovať aj číslo úradného overenia geometrického plánu.

Podpis vlastníka, ktorého pozemok sa zaťažuje, musí byť úradne osvedčený, ak sa neuplatní zákonná výnimka. Pri zastúpení treba splniť aj požiadavky na plnomocenstvo. S návrhom je spojený správny poplatok.

Pri zriadení zmluvou vzniká právo až povolením vkladu do katastra. Samotný podpis zmluvy nestačí. Bremeno sa zapíše ako ťarcha na liste vlastníctva zaťaženého pozemku; pri práve spojenom s vlastníctvom nehnuteľnosti sa eviduje aj pri oprávnenej nehnuteľnosti.

Čo ak vlastník pozemku so zriadením nesúhlasí?

Ak dohodu nemožno dosiahnuť, treba posúdiť ďalšie možnosti prístupu. Za zákonných podmienok môže súd zriadiť právo cesty na návrh vlastníka stavby, ak jeho prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak.

Tento postup podľa Občianskeho zákonníka slúži vlastníkovi stavby. Samotný vlastník nezastavaného pozemku sa na jeho základe nemôže domáhať zriadenia práva cesty. Ani dlhoročné prechádzanie cez susedný pozemok samo osebe nepreukazuje vznik vecného bremena.

Potrebujete zriadiť vecné bremeno alebo preveriť to, ktoré už máte?

Pripravíme zmluvu a návrh na vklad do katastra alebo vám vysvetlíme, aký prístup vám súčasné vecné bremeno umožňuje.

Obráťte sa na nás a pomôžeme vám upraviť právo prechodu a prejazdu podľa vašich potrieb.